Qual Melhor Opção Comprar ou Alugar um Imóvel?
Especialistas mostram como fazer as contas para saber se é mais vantajoso alugar ou financiar um imóvel.
O que é melhor para o bolso: comprar imóvel próprio ou morar de aluguel investindo a diferença? A escolha deve levar em conta diversos fatores, mas especialistas alertam que nem todos são mensuráveis na ponta do lápis. Além dos cálculos, há fatores que não é possível quantificar, como o perfil de investidor e até o quanto a família deseja possuir uma casa própria.
“É muito particular a decisão entre comprar ou alugar imóvel. O primeiro ponto é o seguinte: aquela família tem o sonho da casa própria? É um objetivo relevante? É algo que vai trazer mais qualidade de moradia ter a posse de um imóvel? Isso faz muita diferença”, comenta Leonardo Gomes, planejador financeiro e sócio do Vista Fintech.
Melhorar a qualidade de moradia não necessariamente envolve comprar ou alugar um imóvel, complementa. “Ela simplesmente envolve o local que você está morando, independentemente se é seu ou não”.
Antes de decidir por comprar uma casa, é preciso avaliar a organização financeira, reserva de emergência, aposentadoria e proteção, o momento profissional e familiar, segundo Deise Matos, planejadora financeira e especialista em investimentos.
“Devemos entender se nesse momento é necessária a compra de um imóvel ou se a opção por algo mais funcional seria mais adequado para formar uma reserva maior de recursos, bem alocados, e planejar essa compra futuramente”, explica.
Nesse cenário, muitos consumidores podem se questionar: “qual avaliação devo fazer para comprar ou alugar um imóvel”. Veja abaixo 3 perguntas para ajudar na decisão entre comprar ou alugar imóvel, com respostas elaboradas por Leonardo Gomes e Deise Matos.
Alugar Imóvel: quando vale a pena?
Quais são as vantagens de alugar um imóvel? E quais são as desvantagens? Gomes aponta que “alugar pode ser vantajoso por alguns motivos”. O primeiro é a mobilidade, já que um inquilino consegue mudar de endereço com mais rapidez e menos burocracia que um proprietário. Já entre as desvantagens, Matos aponta possíveis transtornos, como o proprietário encerrar o contrato antes do previsto.
Mas todos esses são fatores “não-financeiros”. Há ainda as possíveis vantagens ou desvantagens financeiras do aluguel. “Se o cenário te mostrar algumas incertezas, é melhor alugar algo, que seja menor, e ir juntando o valor da entrada para que se reduza um possível financiamento ou a compra à vista não te descapitalize total ou parcialmente, comprometendo sua reserva financeira”, diz Matos.
Para identificar se o aluguel vale a pena para o bolso, é preciso colocar os números na ponta do lápis (veja mais abaixo uma simulação de cálculos para saber se alugar o imóvel vale a pena).
Financiamento: quando é mais vantajoso?
Gomes ensina que, para saber se vale a pena entrar num financiamento imobiliário, é preciso verificar 4 condições:
- Se a família tem certeza que aquele é o imóvel em que vai ficar boa parte da vida.
- Se a parcela não foge muito do que se pagaria em um aluguel.
- Se a qualidade de moradia no imóvel já é aquela desejada por um bom tempo.
- Se família tem um desejo de ter o imóvel próprio.
“Quando você junta todos esses fatores, o financiamento pode valer a pena”, diz Gomes.
Já entre as desvantagens, os especialistas citam o alto custo dos juros. “Quando você pega um financiamento, principalmente no início, somente um terço da parcela é amortização. Os outros dois terços são juros, seguros etc”, aponta Gomes. “Quando você pega um financiamento, você também está alugando. Só que você está alugando o dinheiro do banco. E quando você aluga o dinheiro do banco, ele é caro.”
Já Matos comenta ainda que, além do alto valor que o consumidor paga em juros, é preciso “avaliar todos os custos, como entrega das chaves, reforma, e sem que isso comprometa todas as suas reservas”.
Alugar para comprar à vista no futuro é a melhor opção?
Afinal, colocando os números na ponta do lápis, é melhor alugar ou financiar? Matos afirma que alugar um imóvel para juntar dinheiro e comprar outro à vista no futuro “pode sim ser uma boa opção para quem ainda não tem o valor para comprar à vista e não quer entrar nos juros do financiamento”. “Aluga-se um imóvel menor, com menos custos e vai aportando mensalmente para o objetivo da casa própria”, explica ela.
Matos explica que ideia é que o consumidor que se preparou para dar uma entrada de 20% ou 30% do valor de um imóvel e financiar o restante faça a seguinte troca: em vez de comprar, ele aluga um imóvel de valor semelhante, com aluguel de 0,3% a 0,5% do preço da casa ou apartamento. O valor será menor que a parcela de um financiamento. A diferença, junto com o valor da entrada, é investida, possibilitando que o consumidor junte o dinheiro para comprar sua casa própria no futuro à vista.
Gomes defende essa alternativa. “O aluguel é uma ferramenta que vai auxiliar você a ter o seu imóvel próprio mais rápido e mais barato. Só que, muitas vezes, ele vai demorar um pouco mais para ser seu.”
No entanto, é preciso cuidado: a troca do financiamento pelo aluguel pode ser mais vantajosa para o bolso, mas nem sempre isso acontece. Em alguns casos, financiar, apesar de ser custoso, ainda pode valer mais a pena para o consumidor.
Financiamento x Aluguel
Veja abaixo uma simulação preparada por Deise Matos para ajudar o consumidor nos cálculos para saber se alugar o imóvel vale mais a pena que financiar:
A especialista considera um bem no valor de R$ 400 mil, por exemplo, com uma entrada mínima de 20%. “É o valor de entrada que os bancos exigem em média”, explica ela, que considerou ainda uma taxa anual de juros em 7,75% ao ano. “Observem o custo efetivo total (CET), que é a taxa final”, recomenda ela aos compradores. O CET é aquele que aponta qual será o custo total do financiamento, considerando não apenas os juros, mas também itens como outras taxas, encargos, tributos e seguros.
“No prazo de 30 anos, o cliente assumiria uma parcela de R$ 2.232, pela Tabela Price – dependendo do banco e do tipo de financiamento, pois ainda existem as formas de amortização pela Tabela SAC ou SACRE (com parcelas decrescentes)”, explica Deise. Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) e SAC (Sistema de Amortização Constante) são métodos diferentes de amortização do financiamento. Na SAC, as prestações começam mais altas e vão caindo por causa da amortização mensal do saldo a ser financiado. Já na Tabela Price, as parcelas são fixas.
O resultado da simulação de Matos é: no final das contas, o consumidor teria pago pelo imóvel de R$ 400 mil um total de R$ 803.520 com o financiamento.
Se, em vez disso, ele optasse por alugar, o cálculo seria o seguinte: “poderíamos investir o valor da entrada, analisando sempre o perfil investidor de cada cliente, com uma rentabilidade conservadora de 5% ao ano, e com aportes mensais da diferença entre a parcela do financiamento (R$ 2.232) e o valor que se pagaria no aluguel (R$ 1,2 mil), resultando em R$ 1.032.”
O resultado: “teríamos R$ 400 mil em mais ou menos 14 anos”. Ao final de 30 anos (prazo do financiamento), o investidor teria acumulado R$ 1.195.275. Mas especialista ressalta que, “nessa simulação, não estamos levando em consideração a valorização do imóvel e possíveis ajustes no valor mensal pago pelo aluguel”.
“Se levarmos em conta a valorização do imóvel, que em média está atingindo patamares de 8,45% ao ano, segundo a Abecip, através do IGMI (Índice Geral do Mercado Imobiliário), o financiamento se tornaria mais atrativo, pois o valor investido mesmo após 30 anos não renderia o valor necessário para comprar o mesmo imóvel valorizado em R$ 2.409.030.”
“Com a valorização do imóvel, só seria viável um cenário de aluguel se os rendimentos da carteira atingissem 0,7% mensais, pois ao final do prazo teria o montante de R$ 2.654.030, suficientes para compra do imóvel valorizado.”
Algumas Conclusões:
- Na opção de investir o dinheiro que pagaria em entrada e parcelas de um financiamento, quanto maior a rentabilidade dos investimentos, mais o aluguel se torna vantajoso em relação ao financiamento.
- Quanto menor a entrada do financiamento, mais desvantajoso ele se torna na comparação com o aluguel.
- aluguel pode permitir que o consumidor junte o valor do imóvel à vista mais rápido que o prazo do financiamento, mas esse cálculo não leva em conta que, até lá, o preço da casa ou apartamento não será mais o mesmo. Por isso, dependendo do cenário, o financiamento pode ser mais vantajoso que o aluguel.